2026年澳洲买房规则：公民、永久居民与外国买家

一、先确认您属于哪一类买家

澳洲的外国投资规定只适用于“外国人”（foreign person）。以下人士不属于外国人，购买新房和二手房都无需向外国投资审查委员会（FIRB）申请批准：

• 澳洲公民
• 澳洲永久居民
• 持有444类特殊签证（Special Category Visa）的新西兰公民

需要注意两点：一是长期不在澳洲居住的公民或永久居民，在某些情况下可能被视为外国人；二是各州的附加印花税和土地税有各自的居民认定标准，常住海外的永久居民也可能需要缴纳。

除上述人士外，持临时签证的人士（例如学生签证、工作签证、过桥签证）以及其他符合“外国人”定义的买家，适用下面第二至第五部分的规定。

二、外国人二手房禁令：延长至2029年6月30日

自2025年4月1日起，外国人不能购买二手住宅（established dwelling）。根据澳洲税务局（ATO）的最新说明，禁令有效期延长至2029年6月30日。禁令同样适用于临时居民，即使是买来自住也不例外；2025年3月31日之后，临时居民已不能再为自住房提出申请。

主要例外情况：

• 以重建为目的购买二手住宅：须满足增加住宅数量、交割时物业空置和完工期限等条件，具体要求以 ATO 说明为准；
• 为太平洋澳洲劳动力流动计划（PALM）或东帝汶工人提供的住房。

2025年4月1日前已购买或已获批准的临时居民适用特别规定，请向 ATO 或律师确认。

三、外国人仍然可以购买什么（需事先获批）

• 新房、准新房和楼花（off-the-plan）：但如果是拆除旧房后重建的单栋住宅，不算新房。
• 空地：须在4年内建成至少一套住宅，建成前不得出售。

如果外国人与身为公民、永久居民或符合条件的新西兰公民的配偶以联名共有（joint tenants）方式购买，通常无需申请批准；以分权共有（tenants in common）方式购买则不适用。请让律师按 FIRB 指引确认。

四、FIRB 申请费与空置费

新房或空地的申请费（适用于2026年7月1日至2027年6月30日的申请）：

价格更高的档位费用继续递增。ATO 在缴费后最长可用30天作出决定；2024-25财年的实际处理时间中位数为4天。

空置费：外国人购买的住宅如在一个空置年度内有至少183天既无人居住、也未真正在市场上供出租，或未按时提交年度申报，需要缴纳空置费。对于2024年4月9日或之后开始的空置年度，空置费为申请费的两倍。年度申报须在每个空置年度结束后30天内提交。

五、各州外国买家附加税

以下附加税是在普通印花税和土地税之外额外征收的：

各州对“外国人”的认定标准与联邦不完全相同，部分州对开发项目另有减免。请以州税务局的最新规定为准。

六、所有投资者都要关注：2027年7月1日起的税务变化

这部分适用于所有投资者，包括公民和永久居民。落实2026-27年联邦预算的《2026年财政法律修正（税务改革第1号）法案》（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026）已于2026年6月4日在众议院通过，主要内容包括：

• 从2027年7月1日起，住宅物业的负扣税（negative gearing）仅适用于新建住宅；
• 2026年5月12日晚7:30（澳东标准时间）之前已经购入的物业（包括已签约但尚未交割的），继续按原有规则处理；
• 对于2027年7月1日起产生的资本利得，个人、信托和合伙企业适用的50%资本利得税折扣，将改为按通胀指数调整成本基数，并对这部分资本利得适用30%的最低税率。

具体条文以最终立法为准；如何适用于您的物业，请咨询注册税务师。